Das praças de Madrid às de Lisboa, passando pelos protestos em cidades italianas e francesas. Há um fantasma que assombra o debate público europeu: o direito à habitação. Em Espanha, o governo Sánchez entrou em conflito com o Parlamento sobre medidas para combater a especulação imobiliária e proteger os inquilinos. Na Alemanha, enquanto avança a ultradireita AfD, em Berlim instala-se o Die Linke, o partido à esquerda do SPD, liderado pelo candidato Elif Eralp, que propõe expropriar as habitações das grandes empresas imobiliárias. E na Itália?
De acordo com a Nomisma, cerca de 1,5 milhões de famílias em Itália enfrentam graves dificuldades habitacionais. Uma emergência que corre o risco de comprometer a atractividade de áreas metropolitanas inteiras, onde o custo de vida ultrapassa largamente os 30% do rendimento. O “plano habitacional” do governo, que se tornou lei em Julho passado, enquadra-se neste contexto. Contudo, nem todas as capitais italianas são proibitivas, especialmente se olharmos para além dos grandes centros turísticos e económicos, como veremos.
Assim o turismo aumentou o preço das casas
Comecemos pelas províncias. São estes últimos, talvez mais do que as cidades e grandes capitais, que nos dão uma ideia do quanto os custos da habitação aumentaram nos últimos anos, também por efeito dos fluxos turísticos e da conversão de arrendamentos de longa duração em arrendamentos de curta duração, através de plataformas como Booking ou Airbnb. Abaixo você encontrará o mapa do preço médio do aluguel nas diversas províncias italianas, com a variação em relação ao ano anterior, elaborado com base nos dados do portal Immobiliare.it.
É o caso, por exemplo, do Vale de Aosta. Com cerca de 23,21 euros por metro quadrado em média para alugar, Aosta é a província mais cara de Itália, à frente de Milão (21,28) e Florença (20,21). Para ser claro, para alugar hoje uma casa de sessenta metros quadrados devemos orçar cerca de 1.400 euros por mês. No entanto, o crescimento dos preços, em apenas sete anos, tem sido vertiginoso: desde 2019, as rendas aumentaram 112%. Este não é o único caso: uma tendência semelhante também se observa na província de Sondrio, que inclui a esplêndida Valtellina (+76%), e na de Lucca, que inclui as praias de Versilia e as belezas de Garfagnana (+62,8%).
Mas também se observa um boom consistente no Sul. Em particular, é a província de Catanzaro, que inclui balneários como Soverato e as praias da Costa degli Aranci, que registou o aumento mais significativo nos preços de aluguer: +131% em apenas sete anos.
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Uma dinâmica que afecta também territórios aparentemente fora dos grandes circuitos do turismo de massa. É o caso da província de Isérnia: aqui, apesar de permanecerem em níveis inferiores aos do resto de Itália, as rendas aumentaram 84% desde 2019. A razão? Uma explicação é a alteração dos fluxos turísticos e a difusão dos alojamentos destinados ao arrendamento de curta duração, o que pode reduzir a oferta de arrendamento de longa duração. Circunstância que pode então reflectir-se, como veremos, também nas taxas cobradas aos residentes nas cidades.
Foi aqui que os preços dos aluguéis explodiram (ou se estabilizaram)
Que Milão seja a cidade mais cara da Itália para alugar uma casa certamente não é novidade. Hoje na capital milanesa, para uma casa de 60 metros quadrados, é preciso orçar mais de 1.300 euros por mês: o preço do metro quadrado é de 22,32 euros. Não é a única grande cidade italiana afetada por este processo: em Florença as rendas são de 21,75 euros por metro quadrado, em Roma de 19,13, em Bolonha e Veneza de 16,5 e 15,5 euros respetivamente. Mesmo uma grande cidade do sul como Nápoles vê hoje rendas que ultrapassam os 15 euros por metro quadrado, com um aumento de 38% em relação a 2018.
Também merece destaque o caso das cidades sardas de Olbia e Tempio Pausania que, no espaço de apenas oito anos, viram o preço das rendas aumentar mais de 70%. Fortes aumentos de preços também são observados em outros centros provinciais, como Ascoli Piceno (+91%), Urbino (+93%), Catanzaro (+81%) e Belluno (+78%): realidades diferentes, onde a presença das universidades e do turismo fizeram literalmente explodir a procura.
Aumentos que pesam, como veremos, no bolso dos moradores. No entanto, existem exceções. Entre as cidades onde o preço das rendas se manteve substancialmente inalterado encontramos duas capitais no centro, Grosseto e Macerata. No primeiro caso, arrendar uma casa com 60 metros quadrados custa, em média, cerca de 586 euros por mês (9,76 euros por metro quadrado), no segundo 432 euros (7,2 euros). Mesmo em duas cidades do sul, como Enna e Ragusa, as variações são limitadas, de +3,4% e +5,8% respetivamente, com rendas que, para a nossa casa, ultrapassam ligeiramente os 300 euros mensais.
Entre as cidades onde os aluguéis custam menos, há, como se pode ver acima, muitos centros no Sul. Em Caltanissetta as rendas ainda se situam nos 4,5 euros por metro quadrado: é o único município entre os analisados onde o preço dos arrendamentos baixou desde 2018. Mas valores baixos também podem ser encontrados em cidades de Abruzzo como Teramo, onde as rendas são de 6,2 euros por metro quadrado, e Chieti (6,5 euros). No Norte, destacam-se cidades piemontesas como Biella, onde se pode alugar uma casa de sessenta metros quadrados por cerca de 430 euros mensais, com um preço de 7,1 euros por metro quadrado, e Alexandria, onde são necessários pouco menos de 450.
Renda e custo do aluguel: onde ainda é possível morar
Para fazer uma comparação concreta, porém, não basta analisar o preço do aluguel. Cruzámos depois as rendas com os dados do Ministério da Economia sobre os rendimentos pessoais de 2024, para identificar as cidades em que a casa pesa menos no bolso dos contribuintes. Um esclarecimento: estamos a comparar dados referentes a períodos diferentes, ou seja, as rendas de 2026 e os rendimentos do ano fiscal de 2024 (os últimos disponíveis). No entanto, a comparação entre as despesas anuais para uma casa de 60 metros quadrados e o rendimento médio declarado por contribuinte oferece uma indicação das diferenças entre os territórios e áreas de Itália onde as rendas elevadas são menos sentidas.
Entre as cidades onde a renda pesa menos em relação à renda, encontramos muitos centros no Sul, mas não só. A relação também permanece favorável em algumas cidades centrais, como Macerata, onde a incidência é de 19,8%, e Terni (20,3%). Várias capitais piemontesas também encontram espaço, como as citadas Biella (18,7%), Alexandria (20,6%), Asti (21,1%) e Cuneo (21,8%). E nas vinte primeiras posições estão também duas cidades lombardas, Sondrio (21,5%) e Cremona (21,6%): territórios diferentes, unidos por uma relação entre rendas e rendimentos inferior à dos grandes centros.
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O impacto é calculado sobre o rendimento bruto declarado: no líquido, o peso da renda seria maior. Portanto, não mede a parcela efetivamente gasta pelas famílias, mas permite comparar o custo do aluguel com o nível médio de rendimento nas diversas capitais. É a prova de como hoje pode ser difícil encontrar uma casa: um direito que, como veremos, está cada vez mais em risco nas cidades maiores e turísticas.
As cidades “impossíveis”: então o aluguel consome o salário
Que o turismo e a exploração extensiva (e muitas vezes industrial) de plataformas de aluguer de curta duração estão a alterar a dinâmica dos nossos territórios pode ser compreendido olhando para o caso da Sardenha. No topo da nossa classificação para a pior relação entre rendimentos e custos de aluguer, encontramos quatro cidades da Sardenha: Olbia, Tempio Pausania, Tortolì e Lanusei.
Aqui procurar uma casa de longa duração é agora um desafio. As rendas solicitadas são muito elevadas em comparação com os rendimentos locais: para uma casa de sessenta metros quadrados, a despesa anual ultrapassa 50% do rendimento médio declarado pelos contribuintes nos quatro casos. Uma lacuna que deixa claro o quão difícil pode ser sustentar o custo de um aluguer na era do turismo excessivo. Mas o problema não diz respeito apenas a estes territórios.
Alargando o olhar para as grandes cidades, observamos que em Florença a incidência chega a 50%, em Nápoles 45%, em Roma 43% e em Veneza 40%. Milão, que tem as rendas mais caras, aproxima-se dos 40%, enquanto rácios igualmente desfavoráveis se observam em Massa (43,6%) e Rimini (39,7%), mas também em cidades como Prato e Bolonha (36,8%).
Estamos a falar de percentagens sempre referentes à mesma casa (que assumimos ser de 60 metros quadrados) e ao rendimento bruto médio por contribuinte, que nos permitem comparar diferentes realidades. É preciso dizer que a média de anúncios publicados em um portal como Immobiliare.it não leva em consideração contratos de aluguel já assinados, mas sim novas ofertas. No entanto, dá-nos uma ideia exata de como é o mercado imobiliário para quem hoje quer alugar casa.
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Em muitas destas cidades, as rendas aumentaram acentuadamente no espaço de alguns anos, com aumentos muitas vezes superiores a 30%. Os salários, no entanto, seguiram um ritmo diferente: segundo o Istat, entre 2019 e 2025 o salário bruto médio por trabalhador cresceu aproximadamente 16% em termos nominais (ou seja, sem considerar a inflação).
A única estratégia que resta a muitos residentes é, portanto, afastar-se progressivamente dos centros históricos e das cidades mais populares, como explicamos nesta análise aprofundada. Um êxodo lento que está a mudar, não muito lentamente, a geografia e a face das nossas cidades.
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