Poder permanecer no lugar onde cresceu e onde construiu a sua vida não deve ser uma possibilidade reservada apenas a quem tem maiores recursos económicos. No entanto, em muitas áreas da União Europeia, o direito de permanência está cada vez mais sob pressão devido ao aumento dos custos de habitação, à escassez de habitação disponível e ao aumento das desigualdades económicas e sociais entre territórios.
O conceito de “direito de permanecer” surge precisamente desta consciência. Os cidadãos devem ter a liberdade e as ferramentas para continuarem a viver nos seus territórios, sem serem forçados a deslocar-se porque já não têm acesso a uma habitação digna.
É uma questão que diz respeito diretamente à política de coesão europeia, porque um território não pode ser forte se perder habitantes, competências e redes sociais devido à dificuldade de encontrar oportunidades e habitação acessível.
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Quando a casa passa a ser condição para ficar
Como explica Alice Pittini da Housing Europe – a federação europeia de habitação social, pública e cooperativa: “o direito de permanecer reflecte a ideia de que as pessoas devem ter a liberdade e os meios para permanecer nos locais onde vivem, em vez de serem forçadas a sair porque já não podem pagar uma casa decente”.
A questão da habitação torna-se, portanto, parte integrante da capacidade dos territórios se manterem inclusivos e competitivos. Por outras palavras, este direito “começa em casa”. O acesso a habitação sustentável, de qualidade e acessível representa uma condição essencial para garantir a inclusão social, o bem-estar e a participação na vida comunitária.
Contudo, quando o mercado imobiliário se torna demasiado caro, não são apenas os indivíduos que são penalizados: áreas inteiras correm o risco de perder população e capacidade de desenvolvimento.
A crise imobiliária europeia já não afecta apenas as grandes cidades, mas também as zonas rurais, as regiões fronteiriças, os territórios em declínio demográfico e as estâncias turísticas onde a pressão imobiliária torna cada vez mais difícil aos residentes encontrar soluções habitacionais adequadas.
Estes são dados de um projeto de investigação europeu – Espon “Casa para Todos”, concebido para mapear e abordar a crescente crise habitacional e questões de acessibilidade no continente – mostrando a escala do fenómeno.
Entre 2015 e 2023, os preços das casas na União Europeia cresceram em média 48 por cento. Por trás deste valor médio, no entanto, escondem-se profundas diferenças territoriais, com zonas rurais, cidades e zonas turísticas a despovoarem-se de diferentes formas, dependendo do contexto específico.
Por esta razão, a política de coesão, que sempre teve como objectivo reduzir os desequilíbrios entre as regiões europeias, deve considerar cada vez mais a questão da habitação como uma componente essencial do desenvolvimento local.
Uma crise territorial, não apenas urbana
A casa tornou-se um dos elementos que mais influenciam a capacidade dos territórios em atrair e reter populações.
Por esta razão a crise habitacional não pode ser lida apenas como um problema das grandes cidades. É uma questão mais ampla que exige respostas calibradas às características dos diferentes locais.
“O problema para nós era entender o que estava por trás desses números”, diz Franziska Sielker, da Universidade Técnica de Viena, coordenadora do projeto Espon “Casa para Todos”.
Indo além das estatísticas nacionais e analisando as diferenças locais, a investigação criou um mapeamento da acessibilidade da habitação através da recolha de dados sobre os preços das casas disponíveis no mercado.
O objetivo era perceber onde a casa se tinha tornado verdadeiramente inacessível e quais os territórios que estavam mais expostos ao risco de exclusão.
“O que é acessível é sempre relativo e deve levar em conta diversos fatores que contribuem igualmente para o mesmo fenômeno”.
Por exemplo, as zonas urbanas têm geralmente os preços mais elevados, tal como muitas zonas costeiras e turísticas. Contudo, o quadro muda quando se considera a relação entre o custo da casa e o rendimento disponível: numa zona rural, uma casa mais barata pode ainda tornar-se economicamente proibitiva.
A pesquisa mostra também que o mercado de arrendamento representa uma das áreas mais críticas.
Em muitas zonas urbanas e de elevada procura, as famílias podem atribuir uma percentagem muito elevada do seu rendimento à habitação, até dois terços do seu rendimento. Uma situação que limita a possibilidade de suportar outras despesas essenciais.
Esta dinâmica produz efeitos diretos nos territórios.
Os jovens, os trabalhadores e as famílias podem ver-se forçados a mudar-se para outros lugares, enfraquecendo as comunidades que já se encontram em dificuldades.
A perda de residentes não é apenas uma questão demográfica, mas também económica e social.
Como lemos na pesquisa de Espon “Casa para Todos”, o debate já não diz respeito exclusivamente aos territórios rurais ou periféricos. Mesmo zonas economicamente dinâmicas podem gerar exclusão habitacional se o crescimento económico não se traduzir em acessibilidade habitacional para aqueles que vivem nessas zonas.
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Não existe uma solução única para todos
Se a crise imobiliária tem dimensões europeias, as respostas devem necessariamente partir dos territórios.
A política de coesão pode criar um quadro comum e apoiar o investimento, mas não pode aplicar um modelo único.
Os sistemas habitacionais europeus são profundamente diferentes e requerem estratégias adaptadas aos contextos locais.
Segundo Pittini da Housing Europe, “não existem conceitos harmonizados para definir habitação social, habitação acessível ou adequada”.
Esta diversidade torna mais complexa a comparação de políticas e resultados, mas ao mesmo tempo demonstra a necessidade de abordagens flexíveis.
Na Europa, a propriedade privada continua a ser a forma de habitação mais difundida, mas existem diferenças importantes.
Países como a Alemanha têm mercados de arrendamento bem estabelecidos, enquanto muitos países da Europa Central, Oriental e Meridional – incluindo a Itália – têm historicamente favorecido a aquisição de casa própria.
Nos últimos anos, porém, o quadro tem mudado.
O aumento dos preços e a dificuldade de acesso à propriedade estão a empurrar cada vez mais jovens e grupos de baixos rendimentos para o mercado de arrendamento, aumentando a necessidade de soluções de habitação a preços acessíveis.
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Um elemento central que emergiu do projecto Espon “Casa para Todos” diz respeito ao papel da habitação social.
Estudos de caso em países como os Países Baixos, a Áustria e a Dinamarca mostram como uma forte presença de habitação social pode contribuir para a estabilidade global do mercado imobiliário. Estes sistemas demonstram que a habitação social pode ser uma componente estratégica da política territorial.
Uma oferta adequada destas soluções reduz a pressão sobre o mercado privado e permite que os territórios mantenham uma maior diversidade social.
Mas, em qualquer caso, estas experiências não podem simplesmente ser replicadas noutros locais. “Precisamos nos concentrar na transferência de princípios, não em modelos completos”, alerta Pittini.
A crescente centralidade da questão da habitação colocou a habitação no topo da agenda europeia.
O plano de habitação acessível apresentado pela Comissão em dezembro de 2025 tem o objetivo preciso de coordenar recursos, investimentos e instrumentos políticos.
Este é um passo importante também para a política de coesão, porque a habitação é cada vez mais reconhecida como um factor decisivo para a competitividade e o equilíbrio dos territórios.
Sem habitação acessível, mesmo os investimentos destinados ao desenvolvimento local correm o risco de produzir benefícios limitados ou de aumentar ainda mais as desigualdades.
